ملخص المواعيد الاجرائية في دعوي الشفعة

" ملخص المواعيد الاجرائية في دعوى الشفعة "

كما هو معلوم ان دعوى الشفعة تعتبر من الدعاوى الاجرائية الدقيقة ، يعني لو اتأخرت يوم واحد في اتخاذ اجراء معين ، سيكون مصير الدعوى الخسران. 

هنحاول في هذا البوست ان نلخص - بايجاز شديد - المواعيد الواجب مراعاتها في دعاوى الشفعة. 

✴ هنفترض ان زيد باع عقار لبكر وحضرتك طالب الشفعة في هذا العقار ، هنا هتحصل ثلاثة فروض ، لكل فرض مواعيده :-

✳ الفرض الاول : لو زيد او بكر انذرك ببيع العقار :-

✅ في الحالة دي يتحتم عليك خلال ( ١٥ يوم ) انك تبعت لهم اعلان برغبتك في الاخذ بالشفعة.

وبعد الاعلان بثلاثين يوما لازم تكون اودعت الثمن ورفعت الدعوى ، والا سقط حقك في الاخذ بالشفعة ، ولازم ايداع الثمن يكون قبل رفع الدعوى ، وكلا الاجرائين لازم يكونا خلال ثلاثين يوما من تاريخ اعلان رغبتك في الاخذ بالشفعة.    

وينفع تودع الثمن و ترفع الدعوى مباشرة بدون ما تبعتلهم اعلان الرغبة بالشفعة ، حيث يُعتبر ايداع الثمن ورفع الدعوى بمثابة اعلان ، بس خلي بالك في الحالة دي لازم الاجراءات تتم خلال ١٥ يوم من تاريخ انذارك ، لاننا اعتبرنا هذه الاجراءات بديلا عن اعلان رغبتك ، فلازم تتم في ميعاد اعلان الرغبة وهو ١٥ يوم من تاريخ الانذار. 

✳ الفرض الثاني : لو زيد وبكر حبوا يبيعوا العقار في السر دون اخطارك ، لكن قاموا بتسجيل العقد او اخذ حكم بصحة ونفاذ البيع :-

✅ في الحالة دي هيكون معاك مدة ( أربعة شهور ) من تاريخ هذا التسجيل ، لاتخاذ اجراءات الشفعة  ، والا سقط حقك في رفعها ، والقانون هنا افترض فيك العلم بالبيع بمجرد مرور اربعة اشهر علي تسجيل البيع ، حتي لو فعليا لم تكن تعلم ، لان حضرتك سهل جداا انك تتابع في الشهر العقاري، حالة العقار اذا ما تم بيعه ام لا. 

ونقطة مهمة جداا ضروري تخلي بالك منها ، ان التسجيل لو تم بحكم صحة ونفاذ ، فالاربعة اشهر هنا بتتحسب من تاريخ تسجيل الحكم ، وليس من تاريخ رفع الدعوى بل وحتى ليس من تاريخ الحكم. 

✳ الفرض الثالث : لو زيد باع العقار لبكر بعقد عرفي ولم يتم انذارك او تسجيل العقد :- 

✅ في الحالة دي تسقط دعوى الشفعة بمرور ( ١٥ سنة )  من تاريخ البيع. 

 ...

ده ملخص مواعيد الشفعه باختصار ، و دلوقتي فيه كام تفصيله جوهرية لابد من الاشارة لها :-  

✳ بخصوص الانذار الموجه للشفيع :- 

⭐ الانذار اللي بيبعته البائع او المشتري للشفيع ، لابد ان يشتمل على بيانات العقار والثمن الذي تم به البيع والا كان باطلا لا ينتج اثرا. 

⭐ القانون اشترط ان يتم انذارك رسميا ، يعني لو ثبت علمك بالبيع ، او ابلغوك شفويا ، او حتي بخطاب مسجل بعلم الوصول ، كل ذلك لا يفيد علمك ولا يُنتج اثرا. 

بل ان محكمة النقض قالت ان اختصامك في دعوى الصحه والنفاذ المرفوعه على العقار محل الشفعه واعلانك بصحيفتها ، لا يغني ايضا عن هذا الانذار. 

✳ بخصوص اعلان الرغبة :-

⭐  ينفع توجه اعلان الرغبة في الشفعة قبل ان يصلك الانذار مفيش مشكلة. 

وممكن لو وصلك الانذار تودع الثمن وترفع دعوى الشفعة مباشرة ، دون اعلان الرغبة ، لان ايداع الثمن ورفع الدعوى بيعتبر بمثابة اعلانا للرغبة ، شريطة ذلك ان يتم هذا الامر خلال ١٥ يوما من تاريخ الانذار ، على التفصيل الوارد في البوست عاليه. 

✳ بخصوص الثمن :- 

⭐ لازم تودع الثمن في الميعاد المقرر والا سقط حقك في الاخذ بالشفعة. 

⭐ لازم تودع الثمن الحقيقي ، وده هتعرفه من الانذار لو انذروك ، او هتعرفه لو اطلعت على العقد المسجل. 

⭐ لو كان ثمن البيع مؤجلا او على اقساط ، فانت لا تستفيد من ذلك بل يجب عليك ايداع الثمن كاملا. 

 ⭐ لازم تودع المبلغ في خزينة المحكمة المختصه بنظر دعوى الشفعة ، يعني لو هي اختصاص جزئي وانت اودعتها في خزينة المحكمة الكلية سقط حقك في الشفعة. 

⭐ احيانا بيكون الثمن الوارد في العقد صوري ومبالغ فيه عشان يصعّبوا عليك الاخذ بالشفعة في الحالة دي لازم تودعه وبعدين لو ثبت انه مبالغ فيه وصوري بتسترد الزيادة ... واحيانا بيحصل العكس ، المشتري بيكتب ثمن اقل هروبا من رسوم ومصاريف التسجيل ، في الحالة دي برضه هتدفع الثمن المكتوب لكن البائع هو اللي هيحاول يثبت ان الثمن ده غير حقيقي وانه اقل من المبلغ الحقيقي ولو نجح في ذلك ، حضرتك لازم تكمله الثمن.

......

نصيحة اخيرة ، في القضايا المتشابكة اللي زي دي ، حاول تعمل قائمة بالاجراءات :- 

✅ الانذار. 

✅ اعلان الرغبة.  

✅ ايداع الثمن. 

✅ رفع الدعوى. 

وتمسك كل اجراء كدا وتشوف مدي قانونيته وهل توافرت فيه الشروط اللازمة ام لا.

....

ده ملخص شديد جداا للموضوع ، وكل نقطة فيها تفاصيل كتيرة لا يتسع المقام لتفصيلها ، ولمن اراد الاستزادة فليرجع للمؤلفات المتخصصة واحكام النقض، واهمهم كتاب الشفعه للمستشار عزت حنورة. 👌